Le osservazioni al Documento di Piano di Progetto Magenta

Abbiamo presentato tre osservazioni al Documento di Piano, documento quest'ultimo propedeutico al nuovo Piano di Governo del Territorio, estremamente necessario alla nostra città. Con l’adozione in consiglio comunale, a fine luglio, del Documento di Piano si è aperto lo spazio per la presentazione delle osservazioni.

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Anche noi di Progetto Magenta abbiamo voluto cogliere questa opportunità per partecipare e contribuire con le nostre idee a costruire il futuro della nostra città.

Il Documento di Piano ha obiettivi che sono per noi condivisibili, come ad esempio uno sviluppo che crei in città nuova occupazione, ma quando abbiamo visto come questi obiettivi si traducono nella pratica ci siamo resi conto che le scelte – e la politica è fatta di scelte – che la giunta Del Gobbo ha fatto non potevano essere da noi condivise.

Non solo! Abbiamo messo a confronto il Documento di Piano di Del Gobbo con il programma con il quale ci siamo presentati alle elezioni: due visioni di città diverse, due modi diversi di intendere lo sviluppo urbanistico.

Per noi è fondamentale il recupero delle aree - e sono davvero tante – dismesse, abbandonate da troppo tempo ad un destino fatto di incuria: un tempo aree industriali, oggi sono spazi anche ampi di degrado e di abbandono spesso all’interno della città. Eppure… nel Documento di Piano, ad esempio, non c’è traccia alcuna dell’area ex deposito ATM di via Milano. D'accordo che si tratta di un'area di città metropolitana, ma se è di interesse per Magenta è assolutamente indispensabile che questa Amministrazione si decida ad interloquire con la proprietà per caldeggiarne e sostenerne lo sviluppo.

Per noi è fondamentale non consumare altro suolo agricolo: abbiamo già sacrificato anche troppe aree agricole, troppe aree verdi, troppi prati. Abbiamo bisogno di preservare quello che resta e abbiamo il dovere di pensare alle nuove generazioni. Non può essere che il nostro lascito sia solo asfalto e cemento!

Per noi è fondamentale dotare alcune zone della città di servizi che le rendano più vivibile perché non esiste un centro e tante periferie, ma tanti piccoli centri ciascuno con caratteristiche proprie. La valorizzazione di queste specificità dovrebbe essere il motore dello sviluppo cittadino. Attualmente la periferia non gode degli stessi servizi di chi abita in via Roma o in via 4 Giugno: pensiamo a tutta l’area a Nord della ferrovia oggi soffocata da auto parcheggiate ovunque.

Per noi è fondamentale realizzare residenze che permettano anche alle giovani coppie di comperare casa a Magenta: ci sono, oggi, troppe case nuove che nessuno riesce ad acquistare perché troppo costose e c’è un centro fatto di corti abbandonate e fatiscenti. Eppure il nuovo Documento di Piano prevede nuove residenze e una norma per l’edilizia a carattere sociale di fatto impraticabile.

Da queste considerazioni e grazie al lavoro di tante persone sono nate le tre osservazioni.

Con la prima osservazione diciamo una parola chiara contro il consumo di suolo: essa si basa sul fatto che in soli tra Ambiti di Trasformazione (7, 10 e 11), il Documento di Piano prevede un nuovo consumo di suolo agricolo complessivo pari a 239.900 m2.

L'anomalia che si riscontra nel Documento di Piano sta nel fatto che nonostante ci sia un generale decremento di consumo di suolo (76.718 m2), ci sono tre Ambiti di Trasformazione che da soli ne consumano ben 239.900 m2, che vengono così descritti:

AT 7 "area allo stato di fatto libera, in parte agricola ed in parte boscata, a nord-ovest del centro abitato oltre la tangenziale",

AT 10 "area alo stato di fatto agricola, interessata dal passaggio di un canale secondario del Villoresi",

AT 11 "area agricola allo stato di fatto".

Abbiamo quindi osservato che:

a) si prevedono nuove residenze per oltre 40.000 m2, in due dei tre Ambiti citati, a fronte di numerose abitazioni, anche di recente costruzione, non abitate nel territorio,

b) si prevede una Media Struttura di Vendita di 10.000 m2 lungo un asse viabilistico già caratterizzato da strutture di vendita analoghe,

c) si prevede una destinazione produttiva di 137.800 m2 su un'area oggi agricola, circondata da altre importanti aree a destinazione agricola verso sud,

d) si prevede la realizzazione di un parco di 30.000 m2 in un'area isolata, non collegata e quindi difficilmente raggiungibile, la cui gestione e manutenzione sarà a totale carico del bilancio comunale.

Se si cancellano dal vecchio documento alcuni interventi per 76 mila metri quadrati, ma si inseriscono tre nuove aree oggi verdi per quasi 240 mila metri quadrati di suolo da destinare a case, capannoni e supermercati di fatto si consuma suolo per 163.182 metri quadrati!

La seconda osservazione riguarda la possibilità di avere residenze a carattere sociale. L’attuale articolo 6.6. del citato Documento di Piano prevede quanto segue:

" … La previsione di housing sociale negli Ambiti di Trasformazione destinati a residenza, è premiata con il 10% della Superficie Lorda di calpestio per alloggi in vendita e con il 20% per alloggi in affitto …"

Tale norma, per come è attualmente formulata, potrebbe non rendere efficace un intervento di edilizia residenziale sociale anche perché, con riferimento agli 11 Ambiti di Trasformazione previsti e normati dal Documento di Piano adottato con delibera di Consiglio Comunale 25/2023, si prevede una superficie ad uso residenziale molto bassa rispetto alla superficie territoriale indicata.

Noi pensiamo che:

- L’offerta di residenza a Magenta ha oggi bisogno di un intervento da parte dell’amministrazione comunale volto a favorire la realizzazione di unità abitative dedicate a persone con un reddito non elevato, a giovani e giovani coppie;

- A Magenta non sono attualmente previste delle realizzazioni di edilizia residenziale sociale (social housing) rivolte a nuclei familiari del ceto medio che non possono permettersi una casa a prezzo di mercato, ma che comunque hanno un reddito troppo alto per accedere ai benefici concessi dalla tradizionale edilizia popolare;

Soprattutto tenuto conto che il processo che porterà alla adozione del nuovo PGT della città è stato avviato, abbiamo chiesto una modifica della norma limitatamente all'ultimo comma “… La previsione di housing sociale negli AT destinati a residenza, è premiata con il 10% della SL per alloggi in vendita e con il 20% con alloggi in affitto …” che stabilisca forme volte a incentivare interventi di edilizia residenziale sociale. A mero titolo di esempio abbiamo proposto di:

a) stabilire che l’indice massimo di edificabilità possa essere superato in alcuni ambiti di trasformazione dell’attuale documento di piano a condizione che tutta la quota eccedente sia in housing sociale;

b) stabilire che per interventi di nuova costruzione che interessino una superficie territoriale superiore a 10.000 m2 sia fatto obbligo di riservare una quota per l'edilizia residenziale sociale compresa tra il 10 e 15%;

c) prevedere che per la nuova superficie lorda derivata dalla premialità prevista dalle norme l’operatore provveda alla cessione di almeno una unità immobiliare al Comune di Magenta che destinerà l’alloggio/gli alloggi in affitto a canone calmierato per giovani, giovani coppie, studenti fuori sede, famiglie in difficoltà.

La terza osservazione riguarda l’area a Nord della ferrovia. Le prescrizioni per gli Ambiti di Trasformazione 2 (ex Novaceta) e 4 non tengono conto dell'annoso problema relativo al collegamento viabilistico tra Magenta e Pontenuovo. Di conseguenza abbiamo fatto notare la necessità di prevedere, tra le prescrizioni dei due Ambiti, opere tali da garantire il ripristino del doppio senso di marcia sulla via De Medici nel tratto compreso tra il termine di via Piemonte (piccola rotonda) e il cavalcavia della SS 526 (vale a dire il tratto che fiancheggia la strada ferrata), mantenendo anche la possibilità di un collegamento ciclo-pedonale. Questa proposta, oltre a facilitare il collegamento verso Pontenuovo, comporterebbe una riduzione della pressione del traffico veicolare sulla rotonda per Malpensa.

Inoltre, abbiamo osservato che l'elenco delle prescrizioni relative all'Ambito di Trasformazione 2 (ex Novaceta) prevede un numero esiguo di parcheggi. Da qui, abbiamo fatto presente la necessità di prevedere la realizzazione di almeno 300 posti auto, particolarmente a favore degli utenti della stazione ferroviaria. Questo libererebbe spazio per poter prevedere adeguati interventi sul comparto stradale adiacente all’Ambito in oggetto, lato est, per la realizzazione di adeguati marciapiedi (almeno nella zona relativa alle vie: Piemonte, Galilei, Montello, Galvani, Montegrappa, Marconi)

Tutto questo tiene anche conto del fatto che le prescrizioni prevedono "la facoltà della Amministrazione comunale di modificare o variare l'elenco delle opere" attualmente descritte.

Allegati:

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Foto: la foto è di Lucrezia Cantarello - Proprietà Privata -